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  • 楊惠妍上任300天,碧桂園“砸鍋賣鐵”扛住了

    2024-01-17 07:34 來源:中國企業家
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    (責任編輯:孫丹)
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    楊惠妍上任300天,碧桂園“砸鍋賣鐵”扛住了

    2024年01月17日 07:34   來源:中國企業家   

      打響生存之戰。

      文|《中國企業家》記者 李艷艷

      楊惠妍接班已經300多天。

      對于還在泥沼中掙扎的地產人而言,這300天很長——史無前例的行業劇變,壓在打工人頭上就是一座山;焦慮、迷茫的情緒交織,連續被拒的簡歷與不懈的信念一起,共同經受曙光來臨前的煎熬。自救、求生,亦是楊惠妍擔任碧桂園“一把手”后的關鍵詞。

      2023年3月起,楊惠妍接棒父親楊國強,出任碧桂園集團董事會主席。她面對的是“公司創辦以來最大的困難”。地產深度調整下,碧桂園歉收的業績與短期流動性壓力,褪去了她“中國女首富”的光環,“保交付、保經營、保信用”成為她的首要任務。

      所幸,這一年,楊惠妍扛住了。

      1月15日,碧桂園集團召開了2024年度工作會議,楊惠妍現身。她表示,“雖然公司現在面臨困難,但夢想中的碧桂園從未改變!

      《我夢想中的碧桂園》源自碧桂園創始人楊國強在10年前寫下的十二句話,談的就是楊國強希望建立的企業價值觀。2023年4月,楊惠妍在接任董事會主席后,在主持的第一場集團月度管理會議上,就分享了這篇《我夢想中的碧桂園》。

      “這十二句話最能詮釋我理想中的碧桂園!睏罨蒎敃r表態稱,“前四句闡述了企業的定位,體現了企業和同事們之間的關系,其中飽含了愛與認同;中間四句清晰地描述了企業的經營之道;最后四句是企業的初心和社會責任!

      此次會議上,楊惠妍再次提及《我夢想中的碧桂園》。她說,家族肯定與公司共命運,會全心全意、真心真意地為公司的發展努力,目前也在盡力盤活資產。

      從會議內容來看,碧桂園2024年的重點工作仍然是保交付、保經營和保信用。其中,保交付仍是碧桂園“必須牢牢守住的底線”。碧桂園預計,2024年交付量超48萬套,仍是天量的交付任務。

      “家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司,探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑!2023年12月8日碧桂園月度管理會議上,楊惠妍許下“軍令狀”。4天后,公司宣布高管集體降薪,楊惠妍、總裁莫斌的年薪降到12萬元。要知道,莫斌的年薪曾一度高達2.34億元,堪稱職業經理人的薪酬“天花板”。

      但高管降薪,至少向外界傳遞了一種態度:管理層與員工同甘共苦、家族愿意積極解決公司問題。

      “天量”交付壓力:立足自救、極限管理

      保交付是包括碧桂園在內所有房企必須牢牢守住的底線。

      楊惠妍在此次年度工作會上表示,2024年碧桂園集團的重點工作仍然是保交付、保經營和保信用。在保交付、優化經營的過程中,碧桂園努力保信用,做好各相關方的溝通和安排,使公司在保交付過程中有序修復資產負債表。

      楊惠妍表示,2024年公司預計交付量超48萬套,仍然是天量的交付任務,公司上下要從資金、資源以及個人狀態上做好充分準備。

      從現實情況來看,達成48萬套的交付量目標并不容易,碧桂園以“交付挑戰將進入深水區”形容這一目標的艱難。楊惠妍表示,“我們的管理機制完善,企業文化優秀,團隊穩定團結,同時也得到政府支持和認同,這些都會支撐我們把今年的交付工作做好!

      《中國企業家》獲悉,2023年全年,碧桂園累計交付超60萬套房屋,累計交付面積7162萬平方米,涉及31省249個城市。不過,60萬套房屋并沒有達成碧桂園在2023年年中的預期,公司原本預計2023年全年總交付應近70萬套房屋。另據第三方統計,碧桂園年度房屋交付量再次穩居行業第一。

      莫斌也在會議上談及“保交付”稱:“保交付本來就是我們應該做的,現在更是成為政治的底線要求和企業生存的前提。立足自救、極限管理,把每一套房交給我們的業主,是我們的良心所在。只要是我們經手的項目,保交付都是我們每一個人的使命!

      2023年,樓市困難前所未有。市場修復不如預期,整體仍處于調整之中,行業百強累計業績繼續呈現負增長。為了應對市場變化,過去一年,碧桂園多次調整組織架構。楊惠妍表示,房地產回歸居住屬性,碧桂園要做好自身戰略規劃,選好用好優秀團隊,讓團隊越來越有戰斗力和凝聚力。

      碧桂園最近一次組織調整是在2023年12月初,碧桂園將其中14個區域公司合并為7個新區域,公司區域總數只剩下21個。短短2年,碧桂園區域總數從2021年底的206個縮減至21個,大量高管和一線員工隨著調整而離開。據財報,2023年上半年,碧桂園員工人數從69932名減至58140名,減員超過1.1萬。

      2023年12月12日,碧桂園公告稱,公司執行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執行董事陳翀主動提出降低薪酬請求。其中,楊惠妍年度薪酬由37萬元調整至12萬元;莫斌年薪由300萬元調整至12萬元;楊子瑩(楊惠妍妹妹)由200萬元調整至12萬元;陳翀(楊惠妍丈夫)由37萬元調整至12萬元。

      另據碧桂園介紹,公司已取消所有高管配車,確有工作需要時,可通過申請公務派車或使用自有車等方式,實現車輛費用集約管控、成本降低。

      作為控股股東,楊惠妍也在為公司提供資金支持。據碧桂園消息,上市至今,楊氏家族已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持總額約410億港元,且從未減持股票。

      除了開源節流、降本增效,碧桂園還在努力促進銷售、盤活資產,積極拓展融資渠道、推進債務重整等多個方面。據2023年12月14日公告,碧桂園表示將出售珠海萬達商管1.79%股份,金額30.7億元。碧桂園稱,目前9只境內債券已成功展期,境外債務管理措施也在有序推進中。

      高壓之下,“保信心”

      靠降薪、行政開支縮減而來的費用,相比于公司經營所需,或許僅是杯水車薪。對于當前的碧桂園全體員工而言,保住信心顯得尤為緊迫。

      2023年12月8日,碧桂園對公司極端情況進行了“敏感性模擬分析”后,楊惠妍給大家分享了一個較為樂觀的結論。她表示:“保守計算情況下,只要我們存貨資產正常銷售,即使假設我們不買地、稅收沒有減免、不考慮‘一體兩翼’的新增貢獻,未來十年碧桂園仍將持續保持正資產(狀態)!

      她還表示,對碧桂園修復資產負債表非常有信心!氨坦饒@資產負債表良性、資產大于負債,凈資產超2500億元,已獲取的權益土儲約7800億元,凈經營性現金流保持為正……”

      值得注意的是,這些美好愿景的所有前提是,“存貨資產正常銷售”。

      此次會議召開前一個多月,2023年11月,碧桂園權益銷售額只有61.1億元,相比去年同期,不及四分之一。據今年1月4日碧桂園公布的未經審核營業數據,2023年12月,公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約69.1億元;2023年全年,碧桂園實現權益銷售金額1742.8億元。

      中指研究院最新發布的數據顯示,2023年全年,“百強”房企銷售總額62791億元,同比下降近兩成。其中,保利發展、萬科、中海地產位居銷售額前三名,而碧桂園結束自2017年以來的“六連冠”,排第七名,從2022年4643.0億元銷售額,直接銳減至2199.8億元。

      此次工作會議上,碧桂園預期,2024年市場仍在低位徘徊,城市銷售表現分化加劇,民企和國央企分化仍會加劇。莫斌強調,沒有銷售,就沒有造血。要在政策窗口期,緊跟政策大勢,抓住機會獲取支持,同時嚴守保交付底線,做好存量和增量銷售,不斷恢復企業的造血功能。

      此前,莫斌曾在碧桂園“新年致辭”中表示,2023年,公司經營始終在高壓之下。他說,碧桂園找到了資產負債表修復的清晰路徑:在“一體兩翼”的戰略布局中探索到新的生機?萍冀ㄔ觳粩喑墒,博智林機器人經過5年的投入和準備,商業化已初見成效,代管代建正在成為新的業務增長點。

      據碧桂園方面透露,在代管代建方面,截至2023年底,碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計新增代建項目30個,在售貨值約244億元,覆蓋全國20個城市!笆袌霾豢赡苡肋h上行,也不可能永遠下行,市場總是存在的!蹦筇嵝,今年公司面對的挑戰可能比想象中的更嚴峻。

      碧桂園的轉型探索背后,房地產市場正在呼喚新發展模式。

      住建部部長倪虹此前也表示,新模式下,房地產企業要有清醒的認識,現在要拼的是高質量、新科技、好服務,誰能為群眾建設好房子,誰能為群眾提供好服務,誰就會有市場、誰就會有發展。

      目前市場對新模式內涵討論不斷。如在需求端,老百姓最為擔憂的是房價波動和交房質量,近期坊間傳出的“無理由退房”呼聲,反映的即是開發商和業主之間關系的改變。這意味著,開發商的生意從定價模式到拿地標準都要跟著變。但在當前條件下,房企做到真正“無理由退房”的難度極大。

      近期,政策面持續釋放利好,支持房企合理融資,亦在提振市場信心。對于房地產的定位、未來房地產的發展,楊惠妍表示,“新房改方案”等政策給出了非常清晰的要求,“只要國家政策清晰且相對穩定,我們就能夠基于政策做好戰略!

    (責任編輯:孫丹)

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